Anthony Tseng

當市場冷卻後，大溫地區的房地產市場未來走向如何？

自從聯邦政府宣佈新的房屋貸款規定在7月9日開始實施後，許多人對於大溫地區的房地產市場未來走向議論紛紛，我們看到在各種媒體中刊登或播出的報導，有很多人認爲房價短期内會有所調整，但長期而言溫哥華的房地產還是很有升值潛力，也有人認爲漲了這麼久的溫哥華房地產應該要開始跌了，甚至有人認爲這個市場將要出現大幅的調整了！ 隨著近幾個月來市場上供需的變化，買氣不振，熱錢不來，市場上有過多待售的房子，溫哥華的房地產市場已經明確的進入了買方市場了！買家不但可以慢慢挑，多比較，還可以有較大的議價空間。有需要的買家是該乘此機會尋找理想的或是適合自己條件的房屋了！但是怎麽房價還是沒有明顯的下降呢？這是最近許多有意買房的人尤其是首次購屋的人普遍的感覺，到底溫哥華的房價會不會降價呢？這是很多人關注的事情。 溫哥華的地理位置優越，氣候溫和，風景絕佳，各地區的綠化程度和世界各國的主要都市比起來都可説是最優良的。因此過去十幾年來多次被評選為世界上最適合居住的城市，在世界上也很難找到一個像溫哥華這樣的城市，有這麽好的條件而它的住宅區位置居然如此的方便，環境如此的優美，當然會吸引全球的富豪前來置產，而且溫哥華的住宅區土地利用是有很多限制的，在土地供應不能增加的情況下，住宅區的土地大多只能在原有的地面上建造同類型的住宅房屋，形成了不斷增加的需求在追逐有限的供應，市場上這些豪宅的價格當然是只漲不跌了！但是這類房地產已經不是一般人可以考慮的，所以我認爲判斷溫哥華住宅房地產的市場走向應該在價位上和地區上有所區隔，基本上分爲三類；第一類的房屋就是佔地面積大的獨立豪宅，這一類的房地產，以溫西的一些精華住宅地區如Shaughnessy, Kitsilano, Point Grey, Dunbar, MacKenzie Heights, Arbutus, […]

六月份大溫地區住宅市場

時間過得很快，在家長和學生們慶祝完今年的畢業之後，各級學校都已經開始放暑假了，從上週六起加拿大全國各地都在享受國慶日的長周末的同時今年的上半年也就結束了，回顧已經過去的上半年和六月份，由於各類房屋的銷售量持續降低，待售房屋總數量不斷增加，六月份大溫地區住宅市場可以說是從原來較爲平衡的市場轉變成買方市場了。 總結來説，大溫地區各類住宅房屋的銷售額在六月份和去年同期比較整整少了37%，成交量則減少了27.5%只成交了2,365間，其中以單獨住宅房的銷售額降低45%，成交量降低了37%最爲嚴重。上半年全部的銷售額也比去年同期減少了25%，成交總數則從去年上半年的18,881間減少了20%到15,033間而已，這是包含了從2008年起經歷過金融風暴以來的五年内最低的上半年成交總數。從供應面來看，六月份新推出待售的房屋數量為5,632間，雖然比上個月的6,927間少了18.7%，但由於成交數量比上個月減少了17.1%，造成在市場上待售房屋總數高達18,493間，還是比上個月的17,835間增加了3.7%也幾乎達到了2008年第三季因爲金融風暴影響造成強大賣壓時的待售房屋數量的高峰。請參考大溫地區房地產協會提供的六月份統計報告及今年上半年的統計數字和我所做的需求與供應量變化圖表。 再看看六月份售出與待售房屋數量的比例也降到12.8%，無須諱言的，這是一個對買方有利的市場了。問題只在於會持續多久？以及房屋的價格會降低多少？從不同類型的房屋來看，大溫地區六月份單獨住宅房的平均價格和去年同期相比降低了12% ，而公寓的平均價格和去年同期相比卻只降了2%,連棟屋或城市屋的平均價格則沒有下降。這説明了中低價位的房屋在成交數量減少了兩成以後還能維持去年同期的價格，如果需求能夠維持一定的水平，或許價格不會有太大的調整，但是7月9日開始實施的房屋貸款新規定，必將影響許多首次購屋者，看來公寓和連棟屋的平均價格也將要下跌。想要買房自住而不是很急的人，似乎可以等到價格降低後再進場。

五月份大溫地區住宅市場

如同最近報章雜誌及電視新聞中所報導的，五月份大溫地區住宅市場和往年這個時候相比較是相當低迷的，由於這幾個月來不斷增加的房屋求售數量使得五月份成交和求售之間的比例降到16%也創下了自從2001年以來五月份最低的成交數量。詳細的統計數據和圖表請參閲大溫地產局所提供的五月份統計報告以及最新的供應與需求趨勢圖。 五月底在市場上求售的物業總數比四月底增加了7.9%達到17,835個而且比去年同期多了21%。新推出的求售物業在五月份就有6,927間之多，比去年同期多了16.8%也比上個月增加了14.4%。相對的在五月份成交物業的總數量是 2,853間，雖然比上個月稍微多了1.93%但比去年同期少了15.52%。其中獨立房屋數量為1,180間，公寓為1,156間城市屋為517間。從今年開始到五月底的累積成交數量是12,648間，與去年同期的累積成交數量相較下降了18.91%。但是以今年到目前為止的市場呈現持續降溫的情況和去年同期的市場呈現過熱的現象相比，認爲市場將要出現大幅度的衰退，並非合理的看法。未來幾個月的市場有何變化還很難預料呢！ 在各媒體對房地產市場的報導多爲負面的情況下，最近唯一的好消息是加拿大中央銀行日前公佈維持原有較低的利率到今年九月再討論，這表示目前的銀行貸款浮動利息不會增加甚至固定利息的貸款還會有各銀行爲了競爭而推出優惠的辦法。有意購買自住房屋的買家可以趁此機會，好好的選擇價格與條件適合的房屋（例如地點好，環境好，交通方便），鎖定目前較低利息的貸款，還可以運用許多政府給購買自住房屋的補助，充分的掌握現在有利的買屋時機！

四月份大溫地區住宅市場

雖然氣候慢慢變得較為溫暖，今年四月的市場仍然維持在對買家有利的狀況，詳細的統計數字請參考由大溫地產局所提出的2012年四月統計報告和圖表以及我做的大溫地區住宅市場供需量及成交量變化圖。 從需求面來說，四月的成交數量為2,799相較於三月的成交量2,874是減少了2.6%，而比去年同期的成交量3,225更是少了13.2%。從供應面而言，四月新上市的房屋數量為6,056比上個月和去年同期都多了3.6%,使得市面上全部待售的房屋總數達到16,538，為買家提供了更多的選擇，價格也趨於穩定。 然而售出數量和待售房屋總數的比例還能夠維持將近17%，從過去的市場銷售情況判斷，這個比例在15%以下是買方市場，15%到20%之間是平衡的，20%以上就會是賣方市場了。為了讓各位能掌握到市場是對買方或賣方有利的情況，我在供需量表中新增加了每個月售出數量和待售房屋總數的比例，希望能夠為想要購屋或賣房者提供更好的參考。另外我也挑了幾個華人較為注意的市區，您可以點選您最關心的市區（如：溫西，溫東，本拿比，列治文，高貴林，新西敏，西溫，北溫）就會有相關的統計圖表呈現給您參考。希望您對我的報導和提供的資訊有興趣，也請您轉寄給朋友或需要這些資訊的人。謝謝您！

三月份大溫地區住宅市場

今年第一季度的房屋市場從一月開始是很有利於買家的到二月和三月變成較為平衡的情況。這個走勢可以從每月的售出數量和待售房屋總數的比例看出來（15%以下是買方市場，15%到20%之間是平衡的，20%以上就會是賣方市場了）。雖然需求有所增加但數量過多的新上市房屋為買家提供了更多的選擇。這個情況和去年同期比較起來真是有很大的差別！請參考由大溫地產局所提出的2012年三月統計報告和圖表以及我做的大溫地區住宅市場供需量及成交量變化圖 。 Please refer to March 2012 statistics report from […]

買方還是賣方市場？

長期對房地產有興趣或是從事房地產工作的人總是會有機會觀察到對出售房屋很有利的賣方市場和對想要買房的人特別有利的買方市場，在房地產市場銷售很熱烈的時候，賣方可以很輕鬆的將房屋賣到好的價錢，而買方可能會在必須和其他的買家競爭比價的情況下無法好好地考慮就出價買房，甚至有時會有一屋難求的感覺，而買方市場形成的時候，許多屋主必須考慮降價求售來和市場上衆多待售的房屋競爭，這種彼此消長的現象在過去的五年内在大溫地區内已經出現過三次了。 第一次是在2007年底到2008年三四月間，由於各種因素以及在市場上待售的房屋數量很低，造成房價節節高升，買方沒有機會多做比較，必須提高價錢才能買到房子，或是只能放棄買房的計劃。而從2008年四月以後到2009年一月這段時間，全球金融風暴以及大溫地區房屋的供需有了很大的轉變，想賣房屋的人感覺到非常的困難，幾乎是找不到要買房的人，直到2009年二三月間房屋的銷售才開始有囘溫的現象，想要買房的人可以多看看多挑挑，價錢好商量，充分的享受了買方市場的優勢。可是過了2009年的夏天之後，買方的優勢卻漸漸消失了。 第二次是在2009年底到2010年的3月間，賣方市場居然又出現了，買方的人又得出高的價錢才能買到想要的房子了！當時的投資型買家在前一波的買方市場中買進的房子很多都在不到一年的期間内增值了二三成以上。不過從2010年4月以後連續三個多月的期間新推出來賣的房屋增加了，市場上待售的房屋又達到高峰，買方市場再度出現！對於想要買房的人來説，這真是一個好機會！ 第三次是2010年底時市場又轉爲有利于賣方了！由於很多屋主在冬天不想推出房屋求售，我們看到許多買家在聖誕節和新年的時候找不到好的房子，而到了2011年農曆春節的前後更是必需以兢標的方式搶購房子！真令人感嘆市場的變化多端，時機對於買賣雙方的優劣勢影響實在是最重要的因素了！ 幸好這種只偏向一方的市場並不能長久持續，從2011年中以來，大溫地區的房地產多半是平衡的市場，過去的這一年來，市場上求售的房屋數量一直有增無減，需求雖然並未大幅度的減少但買方觀望的情況很普遍，成交量相較于市場熱絡時的數量減少了三成左右。以上這些變化，從具體的數量來表示，可以用供應=新上市數量，庫存=全部待售數量和需求=成交量這三個決定市場的主要因素做成圖表來清楚的表示，請參考以下兩張大溫地區住宅房地產市場供需量及成交量變化圖：2008-2011及2011-201205 這樣的圖表是給了我們從過去到現在的情況有個相對的了解，但是能不能有一個指標數字讓我們更快的判斷現在或是短期性的未來是買方還是賣方市場呢？有的，售出數量和待售房屋總數的比例就是一個很好的指標數值，從過去的市場銷售情況判斷，這個比例在15%以下是買方市場，15%到20%之間是平衡的，20%以上就會是賣方市場了。請看這張圖表售出與待售數量比例雖然這個數值並不包含價格因素在内，但從過去市場上實際的變化和這個數值的變化其間的相關性是非常符合的。我建議大家不妨繼續對照下去，對於想要購屋或賣房的人都是很好的參考。

售出與待售房屋數量比例2008-2011