在溫哥華買房需要找經紀人嗎？
這個看似簡單的問題實際上卻有許多人誤解為買房自己找自己看，找到中意的房子就直接和賣方的經紀人談就好了，因為經紀人的佣金是由賣方出的，如果買方自己沒有經紀人，反而還可以要求賣方的經紀降低價格或是將一半的佣金退回（Rebate）。尤其是想要買預售屋（樓花）的人，更是認為，反正價格都是開發商定好的，只要有空就自己逛逛或根據廣告到開發商的售樓中心直接和開發商的銷售代表談有沒有適合自己的房型，朝向及位置就好了，合約也是開發商規定的，不需要像買二手房，都得請經紀人幫忙寫合約才能出價（Offer），幾乎看不出來買方的經紀人有什麼存在的價值。這樣子的迷思不知道害了多少人？但令人驚訝的是這樣的想法居然相當普遍！ 所以我想在此為大家分析一下真實的情況，和買方應該如何看待經紀人的價值。我認為首先要清楚地認知在買房的整個過程中，只有一個人是出錢的，那就是買家。賣方是以房屋的權利與價值來換取金錢的，所以包括買賣雙方的經紀佣金都是從買方付出的錢裡面支付的。在制度的設計上，賣方的經紀人本來就應該對賣方完全的忠誠盡責，如果買方要請他幫忙寫合約出價，買賣雙方還要簽署一份協議,同意這一位經紀人無法對買方完全的忠誠和盡責，因為他要代表兩個利益互相對立的主人，所以只能做到有限的忠誠和經紀責任（Limited Dual Agency）。這樣的狀況下，這個經紀人如果要將佣金退回給買方是需要告知賣方並且得到賣方同意的。大多數的賣方是不會同意的，因此經紀人就只能告訴賣方他只收一半的佣金，但是價格不見得就會下降，尤其在賣方市場的時候，實際上是幫賣方省下了一半的佣金。另外的方法就是賣方的經紀人並不代表買方，只能按照買方的指示出價，不能透露任何賣方的情況，尤其是價錢和屋況的資訊。這個時候，買方是處於沒有經紀人（No Agency）的狀況的，交易中如果出現任何問題，買方必須自行承擔後果。這是對買方很不利的狀況，如果有經紀人代表買方出面瞭解屋況談判價錢，不僅可以保護買方的權利也可能在價格上幫買方（唯一出錢的人）談成更好的價錢。 接下來要談談買預售屋（樓花）時買方需要有經紀人的理由。首先從賣方（開發商）的立場來看，買方沒有經紀人正好可以省下一筆本來應該付出的佣金，但是如果不能和許多經紀人在未上市之前合作找到真正的買家甚至能夠先將部分的單位賣出，只靠發佈各種市場訊息吸引可能的買家注意，然後從公開銷售的第一天開始才接受訂購，開發商面臨的將是市場競爭，銷售速度，名聲及資金積壓的問題。即使在銷售情況很好的時候，有限的銷售人力也無法應付眾多同時需要訂購的買家。所以開發商在推出大的專案時非常重視和經紀人合作，形成互惠互補的團隊關係，盡可能的拉攏有活力的經紀人在正式公開銷售之前就開始接受買家的選購與簽約，這樣的運作時間可能提前數個月就開始了，在市場好的時候，有些專案在公開銷售前就只剩下小部分由開發商保留下來或是沒有被選中的單位了，但是沒有經紀人幫忙的買家還是在公開銷售日排起隊來，苦苦的等候那些餘數不多的機會，令人覺得實在可憐，而開發商為了在表面上要維持既定的價格對於這些買家不但不會有較好的優惠待遇，還省下了一筆本來應該付出的佣金，而這樣的買家只能在剩下來的單位做出選擇。接著開發商就宣稱公開銷售一天或短期之內全部售罄，提高名聲又為了下一個樓盤的銷售做了最好的市場行銷。 這樣的不公平現象，受苦的就是沒有經紀人的買家，他們看到各種媒體大量的廣告而在公開銷售當天懷抱著高度的期望，到場排隊想要買到一個單位，很大部分是期待落空或是一時的熱情訂購了原來不合意的單位還沾沾自喜的認為搶到了好機會。 有經紀人的買家早已輕鬆的訂購好了自己中意的單位，享受了早期購買開發商給的不公開優惠待遇，甚至於有些買家訂購多個單位或是和朋友們形成團購，那麼經紀人會因此而得到開發商給的銷售獎金，關係良好的經紀人會很願意和你分享這份額外獎金，所有的人都皆大歡喜，對比之下，那些不想找經紀人的買家真是差別太大了！
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