Posts Tagged ‘Agency’

BC省的房地產經紀人在法律上的職責是什麼？

November 21st, 2013 • Blog, Buyers Tips, Real Estate Tips, Sellers Tips • Tagged: , , , , ,

在BC省絕大多數買賣房地產的交易中都有經紀人為雙方提供服務，在房地產服務法，經紀人行為準則（Realtor Code）及經紀人專業標準手冊中，經紀服務（Agency）這個工作的信託責任（Fiduciary Duties）與客人之間的合作關係長久以來都有明確的規定為從事房地產服務業者必須遵守的重要規範。在制度上經過時代的變遷，從最初的以賣方經紀人為主而所有買方的經紀人都是次等經紀的Sub-agency制度,到了1994年改變為由經紀行（Brokerage）在簽署經紀服務合約後旗下所有的經紀人都要承擔買方或是賣方的信託責任的Assumed Buyer Agency制度，然而當買賣雙方的經紀人都在同一家經紀行甚至當雙方只有一位經紀人的情況下，這個制度要求買賣雙方簽署有限制的經紀服務合約（Limited Dual Agency Agreement）造成對顧客的權益有很大的損失，一直到2012年7月開始調整為選定經紀服務Designated Agency制度才真正的照顧到了買賣雙方的完整權利。最主要的改變就是經紀行只需要承擔履行合約的責任而讓顧客選定的經紀人來承擔信託責任，買方所聘用的經紀人即使和賣方的經紀人同屬於一個經紀行也可以做到完全忠誠，不再有利益衝突的困境，那麼經紀服務（Agency）這個工作的信託責任（Fiduciary Duties）是什麼？主要是以下這三條： […]

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買房子的時候如何選擇經紀人?

August 9th, 2013 • Blog, Buyers Tips, Real Estate Tips • Tagged: , , , , , ,

想要買房子的時候如果決定要找經紀人幫忙，你會想到要選擇什麼樣的經紀人呢？很多人完全接受朋友介紹的，通過親戚朋友的買房經驗和推薦認識一位經紀人之後，就開始進行找房看房的行動，但在過程中可能你會發現親戚朋友介紹的經紀人不適合你，或是你想要自己找一位經紀人，那就要認真考慮經紀人以下各種能力條件了： 一、語言能力：經紀人在最基本的工作條件忠誠與誠實之上，語言能力應該是最直接也是最重要的條件，除了能夠和你用母語交談之外，別忘了在本國的正式語言（英語或法語）也必須有相當水準的能力。在BC省買房的過程中所有的文件（如合約，驗屋報告，屋況陳述，會議記錄）都是英文的，經紀人必須能夠完全的瞭解文件內容，並且能夠為你寫出必要的合約條款，進一步還要和對方的經紀人充分的溝通交流才能夠為你做好買房的工作。 二、工作能力：有些經紀人很強調自己曾經得過什麼學位，但那些學位實在和房地產的工作毫無關係，在幫客人買房的工作上最基本的是經紀人必須要能夠很快的掌握客人的需求，有很好的搜尋能力及準確地判斷力，有效的為客人做出選擇以及安排看房，在短期間內將最適合的房子挑選出來。接著就是能夠為客人做好分析和評比，並以房子的各項優缺點作為決定出價的依據，而談判能力則是對成交和價錢最有影響的能力了。 三、效率和耐心：在賣方市場的時候，經紀人要為買家分秒必爭，尤其在和別的買家競爭同一套房子的時候，通過有效的分析和評比，為買家做好價格的判斷，從而能夠順利的買到客人想要的房子，不至於錯失好的機會甚至可以為買家省下不少錢。在買方市場的時候，經紀人不但要有耐心陪著客人慢慢挑選，還要充分的搜集資料，做好市場價格的比較，讓買家以合理的最低價格買到中意的房子。 四、加值的專業服務：讓客人充分瞭解買房子的整個流程，在這些過程中像顧問或是教練一般的引導客人準備好該有的資源（如定金，自備款或是預先和銀行談好貸款），做好該做的決定（如價格，日期，取消條件等），經紀人是買家非常重要的專業夥伴，好的經紀人甚至可以為買家帶來加值的專業服務，也就是經過長期的觀察和選擇，可以幫買家找到可靠又有效的專業人士如驗屋師，律師或公證人，設計師，水電技師等，讓買房的過程進行得順利又踏實。

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賣房子（賣方）如何選擇經紀人

July 29th, 2013 • Blog, Real Estate Tips, Sellers Tips • Tagged: , , , , ,

想要賣房子的時候，很多人都會想要找一位地產經紀人來幫忙，希望很順利的賣到好價錢，那麼如何從中挑選出一位能完全信任並將房子交給他賣的經紀人呢？尋找經紀人基本上可以分為四種不同的方式：一是看廣告挑選名牌的經紀人，二是從附近的社區中找曾經賣過同類房子的經紀人，三是通過親戚或朋友介紹，四是自己本來就認識的經紀人。 這些方式中最好的就是通過親戚或朋友介紹而且曾經賣過附近同類房子的經紀人。這樣的經紀人不但曾經有過和親戚或朋友交往的背景，值得信賴，也對同地區同類型的房子多些經驗，而且可能手中有潛在買家，對當地的市場行情也較為熟悉。如果沒有經過親戚或朋友而認識的，就得通過見面會談來增加瞭解與信任。所以平時就要多留意居家附近賣房子的活動，比如售屋招牌，開放參觀，發放宣傳品等等，觀察哪些經紀人曾經在附近賣過房子。不要等到想要賣房子的時候才著急去找。 經紀人的經驗固然重要，但是要找到一位最適合賣你的房子的經紀人，還需要注意以下的條件： 一: 能夠真實的點出你的房子優缺點的：沒有任何一個房子是完美無缺的,如何展現優點,如何確認及改善缺點,可以有效地説明屋主定出賣房的策略；包括是否要請專業的驗屋師對較老舊的房子檢驗現存的問題,是否要做清潔，修繕或美化的工作,如何拍照,設計廣告,如何強調房子的優點。同時對售價能夠根據實際的優缺點給出合理的建議。 二: 能夠準確判斷市場情況的：市場是無法控制的但是時機是可以掌握的，如果在市場不好的時候一定要賣，就要對可能成交的價錢做出合理的判斷，否則可能會損失更大，市場好的時候，也需要訂好價位掌握時機爭取在最低的成本及最短的時間內成交。當然價格是非常重要的因素，但絕對不是全部的或唯一的因素。能夠運用工具，做出完善的分析及評比市場上各種情況，讓你清楚掌握市場價格及時機，做出合理而精確的判斷這才是好的經紀人該做的。 三: 能夠親自為你做銷售工作的：許多經紀人強調有專業團隊合作銷售，實際上請的助理訓練不夠或經驗不足，經紀人只能挑大的個案親力親為，無法精心，耐心的為你房子做銷售工作，簽約的時候口頭上都承諾周全的服務，但實際上達不到，這樣的情況是很常見的，賣方除了期望落空之外，售屋的時機也錯過了。

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在B.C.省簽署房地產買賣合約時對買賣雙方的建議

June 29th, 2013 • Blog, Buyers Tips, Contract, Procedures, Real Estate Tips, Sellers Tips • Tagged: , , , , , , , ,

如果您正準備要進行一份卑詩省房地產的買賣合約（通常也就是在買方要出價時），在合約中加上一些必須滿足的條件可以讓雙方在合約真正完成之前對於這件交易有較為謹慎的考慮，也可以請教其他專業人士。而當買方解除這些條件後，合約就確定了而且雙方都必須要完成它。 所有的房地產買賣合約都必須是書面的，否則只是討論而已，並無執行效力，卑詩省的法律禁止房地產的經紀人進行口頭合約的談判。 當您在合約上簽名之後，除非合約附有在完成之前必須滿足的其他條件，否則您不可以反悔而決定不完成它。所以買方應該在合約中包含以下的條件： 1. 財務條件：意思是買方必須和銀行或貸款經紀人討論是否需要貸款（按揭）。銀行會要確認這個房地產的合理估價等於或接近您已經談好的價格。買方的房地產經紀人可以協助買方和銀行或貸款經紀人見面。買方一定要從他的貸款銀行那兒確認在加拿大境內將會有足夠的錢來完成合約。 2. 驗屋條件：房地產經紀人不是這個房地產的主人，因此也不可能熟悉任何一個可能存在的問題。這包含了機械設備（暖氣設備、熱水爐、空調等等），結構問題，水管問題（供水及排水）最後還有屋頂的情況。雖然屋主必須提供一份房屋情況說明文件（PDS），它可能只是盡他們所知而非保證房屋沒有任何問題，為了保護雙方，我們建議買賣雙方讓一位專家來仔細的檢驗房屋，可以讓買家知道有關房屋的完整的資訊。 3. 審核文件條件：這包含房地產權證明文件，建築圖（如果還存在），保固文件，測量圖，房屋情況說明文件（PDS），對所有交由物業管理公司管理的房地產（如公寓、城市屋等），買方必須事先得到住戶管理規章、物業管理公司提出來的財務報告與年度預算、至少兩年的住戶管理委員會的會議記錄與全體住戶年度會議記錄。房地產經紀人會協助買方得到這些文件，一般來說是由賣方支付文件的費用。而房地產經紀人並不是建築或財務專家不能從文件中解讀這個房屋是否存在問題，買方必須小心閱讀這些文件，必要時需請教專業人士如如律師、會計師、建築師、工程師。 4. […]

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在溫哥華買房需要找經紀人嗎？

June 20th, 2013 • Blog, Buyers Tips, Real Estate Tips • Tagged: , , , , , , ,

這個看似簡單的問題實際上卻有許多人誤解為買房自己找自己看，找到中意的房子就直接和賣方的經紀人談就好了，因為經紀人的佣金是由賣方出的，如果買方自己沒有經紀人，反而還可以要求賣方的經紀降低價格或是將一半的佣金退回（Rebate）。尤其是想要買預售屋（樓花）的人，更是認為，反正價格都是開發商定好的，只要有空就自己逛逛或根據廣告到開發商的售樓中心直接和開發商的銷售代表談有沒有適合自己的房型，朝向及位置就好了，合約也是開發商規定的，不需要像買二手房，都得請經紀人幫忙寫合約才能出價（Offer），幾乎看不出來買方的經紀人有什麼存在的價值。這樣子的迷思不知道害了多少人？但令人驚訝的是這樣的想法居然相當普遍！ 所以我想在此為大家分析一下真實的情況，和買方應該如何看待經紀人的價值。我認為首先要清楚地認知在買房的整個過程中，只有一個人是出錢的，那就是買家。賣方是以房屋的權利與價值來換取金錢的，所以包括買賣雙方的經紀佣金都是從買方付出的錢裡面支付的。在制度的設計上，賣方的經紀人本來就應該對賣方完全的忠誠盡責，如果買方要請他幫忙寫合約出價，買賣雙方還要簽署一份協議,同意這一位經紀人無法對買方完全的忠誠和盡責，因為他要代表兩個利益互相對立的主人，所以只能做到有限的忠誠和經紀責任（Limited Dual Agency）。這樣的狀況下，這個經紀人如果要將佣金退回給買方是需要告知賣方並且得到賣方同意的。大多數的賣方是不會同意的，因此經紀人就只能告訴賣方他只收一半的佣金，但是價格不見得就會下降，尤其在賣方市場的時候，實際上是幫賣方省下了一半的佣金。另外的方法就是賣方的經紀人並不代表買方，只能按照買方的指示出價，不能透露任何賣方的情況，尤其是價錢和屋況的資訊。這個時候，買方是處於沒有經紀人（No Agency）的狀況的，交易中如果出現任何問題，買方必須自行承擔後果。這是對買方很不利的狀況，如果有經紀人代表買方出面瞭解屋況談判價錢，不僅可以保護買方的權利也可能在價格上幫買方（唯一出錢的人）談成更好的價錢。 接下來要談談買預售屋（樓花）時買方需要有經紀人的理由。首先從賣方（開發商）的立場來看，買方沒有經紀人正好可以省下一筆本來應該付出的佣金，但是如果不能和許多經紀人在未上市之前合作找到真正的買家甚至能夠先將部分的單位賣出，只靠發佈各種市場訊息吸引可能的買家注意，然後從公開銷售的第一天開始才接受訂購，開發商面臨的將是市場競爭，銷售速度，名聲及資金積壓的問題。即使在銷售情況很好的時候，有限的銷售人力也無法應付眾多同時需要訂購的買家。所以開發商在推出大的專案時非常重視和經紀人合作，形成互惠互補的團隊關係，盡可能的拉攏有活力的經紀人在正式公開銷售之前就開始接受買家的選購與簽約，這樣的運作時間可能提前數個月就開始了，在市場好的時候，有些專案在公開銷售前就只剩下小部分由開發商保留下來或是沒有被選中的單位了，但是沒有經紀人幫忙的買家還是在公開銷售日排起隊來，苦苦的等候那些餘數不多的機會，令人覺得實在可憐，而開發商為了在表面上要維持既定的價格對於這些買家不但不會有較好的優惠待遇，還省下了一筆本來應該付出的佣金，而這樣的買家只能在剩下來的單位做出選擇。接著開發商就宣稱公開銷售一天或短期之內全部售罄，提高名聲又為了下一個樓盤的銷售做了最好的市場行銷。 這樣的不公平現象，受苦的就是沒有經紀人的買家，他們看到各種媒體大量的廣告而在公開銷售當天懷抱著高度的期望，到場排隊想要買到一個單位，很大部分是期待落空或是一時的熱情訂購了原來不合意的單位還沾沾自喜的認為搶到了好機會。 有經紀人的買家早已輕鬆的訂購好了自己中意的單位，享受了早期購買開發商給的不公開優惠待遇，甚至於有些買家訂購多個單位或是和朋友們形成團購，那麼經紀人會因此而得到開發商給的銷售獎金，關係良好的經紀人會很願意和你分享這份額外獎金，所有的人都皆大歡喜，對比之下，那些不想找經紀人的買家真是差別太大了！

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