Anthony Tseng

八月份大溫地區住宅市場

隨著暑假結束，開學前的勞工節長周末也過了，今年八月份大溫地區住宅市場景氣如同往年的八月一樣在預料中是會比較差的，多數房地產從業人士並不看好，結果也如同預期的成交量是自1998年以來倒數第二低的記錄，比近十年來八月份平均銷售數2,711還要低了39.2%,可以說除了2008年金融危機時期以外，過去十年來沒有出現過如此低的單月成交量了。詳細資料請參考大溫地區房地產協會提供的八月份的統計報告和我所做的需求與供應量變化圖表。 從需求面來説，大溫地區各類住宅房屋在八月份只成交了1,649戶，比七月減少21.4%，比去年八月減少了30.66%，而今年一月到八月的成交總數則比去年同期減少了21.22%只有18,757戶。從供應面來看，八月份新推出待售的房屋數量為4,044間，比七月的4,802 間少了15.8%，也是從六月以來連續第三個月減少了新上市的數量，但市場上待售房屋總數仍然還有17,567間。八月份售出與待售房屋數量的比例進一步的降低到9.4%，如此的一個買方市場，平均房價降了嗎？從不同類型的房屋來看，大溫地區一月到八月份的平均房價和去年同期的平均房價相比在單獨住宅房這方面降低了5% ，公寓的平均房價只降了3%, 而連棟屋或城市屋的平均價格居然並無明顯變化，這種現象可能是如9月6日溫哥華太陽報的一篇報導所說，看來賣方即使不賣也仍然堅持價格或是平均房價並不能代表真正的市場價格。但如果未來三個月市場上出現像2008年第四季的情況，待售的房屋數量維持在17,000以上而且成交量繼續減少到低於1,000，我個人的估計是到時候房價將會出現明顯的調整。

201101-201208住宅售出數量與待售房屋數量比例

201101-201208住宅供需量及成交量變化圖

2008年至2011年間住宅售出數量與待售房屋數量比例

2008年至2011年間住宅供需量及成交量變化圖

七月份大溫地區住宅市場

今年的夏天真可謂是近十年來大溫地區房地產市場最低沉的夏天了，繼六月份的銷售額和去年同期比少了37%，成交量減少了27.5%的嚴重情況，七月份的銷售額和成交量仍然持續低迷，房地產市場的溫度恰好和日漸升溫的氣候形成了強烈的對比，由於暑假期間外出度假的人很多，從外地來到溫哥華的人也多半盡情享受著美好的氣候和各種戶外活動，大多數人似乎不再關心房屋買賣了。 具體説來，大溫地區各類住宅房屋在七月份只成交了2,098戶，比上個月還要減少18.4%，今年一月到七月的全部的銷售額也比去年同期減少了26%，成交總數則比去年同期減少了20.17%只有17,108戶。從供應面來看，七月份新推出待售的房屋數量為4,802間，雖然比上個月的5,617間少了14.5%，仍舊使得在市場上待售房屋總數維持在18,081間的超高水位。詳細資料請參考大溫地區房地產協會提供的七月份的統計報告和我所做的需求與供應量變化圖表。 七月份售出與待售房屋數量的比例還是繼續的降低到11.6%，這樣一個買方絕對有利的市場房屋的價格降了多少？從不同類型的房屋來看，大溫地區七月份單獨住宅房的平均價格和去年同期相比降低了8% ，而公寓的平均價格和去年同期相比降了9%,連棟屋或城市屋的平均價格也降了5%。正如我上個月所説的在7月9日開始實施的房屋貸款新規定後中低價位的房屋市場將會受到影響。

當市場冷卻後，大溫地區的房地產市場未來走向如何？

自從聯邦政府宣佈新的房屋貸款規定在7月9日開始實施後，許多人對於大溫地區的房地產市場未來走向議論紛紛，我們看到在各種媒體中刊登或播出的報導，有很多人認爲房價短期内會有所調整，但長期而言溫哥華的房地產還是很有升值潛力，也有人認爲漲了這麼久的溫哥華房地產應該要開始跌了，甚至有人認爲這個市場將要出現大幅的調整了！ 隨著近幾個月來市場上供需的變化，買氣不振，熱錢不來，市場上有過多待售的房子，溫哥華的房地產市場已經明確的進入了買方市場了！買家不但可以慢慢挑，多比較，還可以有較大的議價空間。有需要的買家是該乘此機會尋找理想的或是適合自己條件的房屋了！但是怎麽房價還是沒有明顯的下降呢？這是最近許多有意買房的人尤其是首次購屋的人普遍的感覺，到底溫哥華的房價會不會降價呢？這是很多人關注的事情。 溫哥華的地理位置優越，氣候溫和，風景絕佳，各地區的綠化程度和世界各國的主要都市比起來都可説是最優良的。因此過去十幾年來多次被評選為世界上最適合居住的城市，在世界上也很難找到一個像溫哥華這樣的城市，有這麽好的條件而它的住宅區位置居然如此的方便，環境如此的優美，當然會吸引全球的富豪前來置產，而且溫哥華的住宅區土地利用是有很多限制的，在土地供應不能增加的情況下，住宅區的土地大多只能在原有的地面上建造同類型的住宅房屋，形成了不斷增加的需求在追逐有限的供應，市場上這些豪宅的價格當然是只漲不跌了！但是這類房地產已經不是一般人可以考慮的，所以我認爲判斷溫哥華住宅房地產的市場走向應該在價位上和地區上有所區隔，基本上分爲三類；第一類的房屋就是佔地面積大的獨立豪宅，這一類的房地產，以溫西的一些精華住宅地區如Shaughnessy, Kitsilano, Point Grey, Dunbar, MacKenzie Heights, Arbutus, […]

六月份大溫地區住宅市場

時間過得很快，在家長和學生們慶祝完今年的畢業之後，各級學校都已經開始放暑假了，從上週六起加拿大全國各地都在享受國慶日的長周末的同時今年的上半年也就結束了，回顧已經過去的上半年和六月份，由於各類房屋的銷售量持續降低，待售房屋總數量不斷增加，六月份大溫地區住宅市場可以說是從原來較爲平衡的市場轉變成買方市場了。 總結來説，大溫地區各類住宅房屋的銷售額在六月份和去年同期比較整整少了37%，成交量則減少了27.5%只成交了2,365間，其中以單獨住宅房的銷售額降低45%，成交量降低了37%最爲嚴重。上半年全部的銷售額也比去年同期減少了25%，成交總數則從去年上半年的18,881間減少了20%到15,033間而已，這是包含了從2008年起經歷過金融風暴以來的五年内最低的上半年成交總數。從供應面來看，六月份新推出待售的房屋數量為5,632間，雖然比上個月的6,927間少了18.7%，但由於成交數量比上個月減少了17.1%，造成在市場上待售房屋總數高達18,493間，還是比上個月的17,835間增加了3.7%也幾乎達到了2008年第三季因爲金融風暴影響造成強大賣壓時的待售房屋數量的高峰。請參考大溫地區房地產協會提供的六月份統計報告及今年上半年的統計數字和我所做的需求與供應量變化圖表。 再看看六月份售出與待售房屋數量的比例也降到12.8%，無須諱言的，這是一個對買方有利的市場了。問題只在於會持續多久？以及房屋的價格會降低多少？從不同類型的房屋來看，大溫地區六月份單獨住宅房的平均價格和去年同期相比降低了12% ，而公寓的平均價格和去年同期相比卻只降了2%,連棟屋或城市屋的平均價格則沒有下降。這説明了中低價位的房屋在成交數量減少了兩成以後還能維持去年同期的價格，如果需求能夠維持一定的水平，或許價格不會有太大的調整，但是7月9日開始實施的房屋貸款新規定，必將影響許多首次購屋者，看來公寓和連棟屋的平均價格也將要下跌。想要買房自住而不是很急的人，似乎可以等到價格降低後再進場。